一、基准地价更新的必要性及意义

1、基准地价更新的必要性

桐庐县上一轮基准地价是2015年1月公布实施的。近年来，桐庐县经济发展迅速，上一轮基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求。根据《浙江省土地节约集约利用办法》(浙江省人民政府令第343号)、《浙江省国土资源厅关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见》(浙土资办[2014]107号)等有关文件要求，有必要对我县基准地价进行更新，以适应桐庐县城镇功能格局的变化，保持基准地价成果的现势性。

2、基准地价更新的意义

(1)为政府管理土地提供决策依据

基准地价可以为确定土地使用权出让金提供参考；为各级政府据此制定地价政策，从而引导土地利用和流动，进而引导产业流向，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；有利于政府合理调控地价，确保政府科学合理取得土地收益，并将其作为政府宏观经济调控的工具。

(2)为公众了解本地区的地价政策提供技术平台

基准地价是政府委托特定的估价机构进行地价估算，估算出来的价格需要向全社会公布，从而增加公众对本地区地价政策的认识程度；基准地价最基本的表达方式就是土地级别，可以让公众了解一个地区的级差情况；基准地价还区分商服、住宅、工业等不同用途，可以让公众了解不同用途的价格差异及政策导向。

(3)基准地价可为土地评估服务

基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，根据国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发〔2018〕4号）要求，基准地价系数修正法是评估方法中必用的方法之一。

二、基准地价更新范围

本次基准地价更新范围涵盖我县中心城区(城南街道、桐君街道、凤川街道)及分水镇、江南镇、横村镇、富春江镇、瑶琳镇、旧县街道、钟山乡、百江镇、莪山乡、新合乡、合村乡。

三、基准地价内涵和基准条件界定

1．基准地价内涵

地价内涵构成包括国家土地所有权收益、土地外部间接投资开发贡献的地租(纯收益)的资本化部分、土地内部直接投资开发所贡献的地租(纯收益)的资本化部分。

2、基准条件界定

(1)估价期日：2020年6月30日。

(2)土开发程度：按 “五通一平”设定，即宗地红线外通路、通电、通上、下水，通通讯，宗地红线内场地平整。

(3)容积率、建筑密度、土地使用年限设定：商服用地容积率为1.5、建筑密度为50%，土地使用年期为40年；住宅用地容积率为1.5、建筑密度为35%，土地使用年期为70年；工业用地容积率为1.2、建筑密度为50%，土地使用年期为50年；公共管理与公共服务用地容积率为1.5、建筑密度为50%，土地使用年期为50年。

四、更新主要内容

1、本轮基准地价土地用途分类参照新国标2017年11月公布的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）对用地类型进行归类，在级别价中新增加了公共管理与公共服务用地基准地价。

2、上轮基准地价县城中心城区土地级别划分为4个级别，本轮基准地价县城中心城区土地级别划分为5个级别，增加1个级别；将凤川街道街道纳入中心城区级别版图。

3、更新内容

（1）增加商服路线价。

本轮商服用地增加了商服路线价，反映土地临特定道路或不临路的价格差异。土地价格随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

（2）细分用途基准地价

根据自然资源部、省自然资源厅的有关规定，2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。本轮基准地价参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），并结合桐庐县实际情况依据其细分用途土地收益能力的差别，制定了细分用途基准地价。其中，商服用地包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地；公共管理与公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地。

（3）容积率修正

本次建立的基准地价是在设定容积率商服为1.5、住宅为1.5的地价水平，由于地块容积率不同，土地收益不同，地价水平也相差巨大，本次基准地价更新通过容积率修正,计算楼面地价，来解决容积率不同容积率地价测算问题。

五、基准地价定义说明

1、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。

2、基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

3、基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

解读机关：桐庐县规划和自然资源局

解读人：局长濮樟平

电话：64217016