各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

《桐庐县农村村民建房管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

桐庐县人民政府办公室

2020年9月21日

桐庐县农村村民建房管理办法

第一章  总则

第一条　为进一步加强和规范农村村民建房管理，科学规划村庄布局，引导村民节约集约和合理利用土地，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和省市有关文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条　桐庐县行政区域内农村村民建房审批和管理，适用本办法。

第三条　村民委员会依法负责本村农村宅基地的分配、使用和管理，做好村民建房资格的初审，鼓励建立村民登记册制度。

村民委员会将登记册报乡镇人民政府、街道办事处备案。登记册发生变更的，在变更公示后15日内报备。村民委员会保存的登记册与备案的登记册不一致的，以备案为准，但有证据证明备案的登记册确有错误的除外。

第四条　村民之间、村民与村民委员会之间就建房资格发生争议的，由村民委员会提请村民会议或村民代表会议讨论决定。

公安机关户籍落户登记不作为认定农村村民建房资格的直接依据，但可以作为认定的参考。

第五条　乡镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内的用地审批审核，受县规划和自然资源局委托实施规划审批工作，依照本办法规定，报县规划和自然资源局备案；强化农村住房建设审批事前、事中、事后监管。

第六条　县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县规划和自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县规划和自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划编制，做好国土空间规划布局，统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理宅基地农用地转用审批手续，做好村民建房规划许可业务指导和监督工作，做好不动产登记工作。

县住房建设、林业水利、交通运输、生态环境、财政、民政、公安、综合执法等其他部门在各自职责范围内做好农房管理相关工作。

第七条　县农业农村、规划和自然资源、公安等部门要加强信息共享，协同推进村民建房数字化档案建设；建立协调机制，由县农业农村局牵头，各部门参与，共同做好村民建房资格认定指导等工作。

第二章　农村村民建房规划

第八条　农村宅基地的使用应当符合国土空间规划和村庄规划，遵循合理布局、规划先行、节约用地、因地制宜、保护耕地、利用存量、控制新增的原则，体现当地历史文化和乡村风貌。

第九条　村民建房申请使用建设用地以外其他土地的，应当办理农用地转建设用地报批手续。

第十条　乡镇人民政府、街道办事处要科学规划村庄布点，依法组织编制村庄规划，合理控制村庄规模；尚未编制村庄规划或局部规划的行政村，不安排村民建房新增用地。

第十一条　鼓励村民委员会盘活存量村庄建设用地。村庄整治腾出的集体建设用地空间，可用于发展壮大村级集体经济。

乡镇人民政府、街道办事处要加强村庄建设用地管理和运用，新规划的农居点人均建设用地规模应严格控制在100平方米以内。

第十二条　按照城市现代化和新型城镇化要求，对农村村民建房实行分区域管控。

县城城市规划区设重点管控区和一般管控区，重点管控区内采用多（高）层公寓式住宅，一般管控区内鼓励采用多层公寓式住宅。分水镇、横村镇、富春江镇、江南镇规划范围内原则上采用多层公寓式住宅，在符合规划的条件下，可以采用高层公寓式住宅。利用原有宅基地、村内空闲地确实无法满足多层公寓式住宅建造条件的，可以采用两户以上联体式住宅，原则上不安排单户独立式建房。

其它乡镇集镇规划范围内原则上采用两户以上联体式住宅，鼓励采用多层公寓式住宅。

其余区域农村村民依照规划审批建房，应本着节约集约用地的原则，优先考虑两户联体式建房，鼓励开展多层公寓式住宅试点。

第十三条　农村村民建房实行规划控制，除多高层公寓和统一规划住宅小区外，村民建房应当符合以下规划要求：

1.建筑总高度（建筑物室外设计地面至檐口）不得超过11.2米；

2.采用坡顶屋面的，檐口坡度不得超过30°；

3.地下空间利用不得超过批准宅基地范围，不得影响周边建筑安全，层数不超过一层；

4.外立面和风格，应当与村庄规划相协调；

5.其他法律法规规范性文件规定的规划管控要求。

第十四条　鼓励规划建设多（高）层公寓式住宅。采用多（高）层公寓式住宅解决村民建房的，人均建筑面积不得超过90平方米。

多（高）层公寓式住宅和规划农居点需实施统一建设的，由村民委员会按基本建设项目办理规划、用地和建设审批手续，报有批准权的机关批准。

第十五条　县住房和城乡建设局要组织编制农村住房设计通用图集供村民免费选用，并根据村民需求无偿提供适当修改服务。

村民可使用通用图集，也可自行委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行规划和施工图设计。

第十六条　禁止在永久基本农田保护区、公（铁）路建筑控制区、生态红线区、河道湖泊管理范围、已查明的地质灾害隐患点安排建房。

第三章　宅基地分配管理

第十七条　农村宅基地的分配应当坚持依法、公开、公平、规范、有序原则，优先安排无房、危房、住房困难和地质灾害等安全隐患的农户。鼓励村民委员会通过调剂、配建等方式落实一定比例的村集体公寓，解决鳏寡孤独人员的居住需求。

第十八条　农村宅基地使用坚持“一户一宅、拆旧建新”的原则。宅基地面积包括附房等附属用地。

农村村民建房以家庭户为单位提交申请，面积实行限额管理，其中3人及以下户不得超过100平方米，4人户不得超过120平方米，5人户不得超过130平方米，6人及以上户不得超过140平方米；占用耕地的不得超过125平方米。

分户申请宅基地的，审批面积与原家庭已使用宅基地面积之和，不得超过符合条件家庭成员人均35平方米的总和。

第十九条　村民有下列情形之一的，应当认定为不符合宅基地申请条件：

1．现有宅基地面积达到本办法限额标准80%的；

2．出租、出卖、赠与、分家析产或以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，再申请宅基地的；

3．以所有家庭成员作为一户批准宅基地后，不具备分户条件而申请分户审批的；

4．在已列入旧村改造、搬迁（拆迁）或其他重点管控的区域内申请建房的；

5．在存在土地权属争议尚未处置到位的地块申请建房的；

6．存在违法建筑未依法处理到位的；

7．因承诺退出或放弃宅基地已享受有关安置政策或待遇的；

8．其他不符合申请建房条件的。

第二十条　在户有所居和意思自治的基础上，经村民委员会同意，闲置农房可调剂给本村无房户或置换给住房困难户。不符合建房审批条件的人不得接受调剂。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。房屋调剂和置换应当办理土地房屋变更登记手续。

第二十一条　农村世居户合法住房，因村庄规划或重点工程建设需要，经村民（代表）会议表决通过，可通过房屋使用置换、货币补偿等方式予以安置。

第二十二条　因高山移民、地质灾害避让搬迁、土地整治等确需使用本村以外的集体土地建设住宅的，经安置地所在村的村民（代表）会议同意，依法申请使用宅基地。县城城市规划控制区范围内不适用农民宅基地跨村审批的规定。

第二十三条　跨村流转宅基地的村民，不改变其在原集体经济组织内的身份和其他权利义务，也不因宅基地跨村流转而取得安置所在村除宅基地使用权以外的其他权力和利益。

第二十四条　非农村村民因遗赠、继承等合法取得农村住房的，在房屋存续期间享有宅基地使用权。不动产登记时，登记机关应在不动产登记簿及证书中记载“非农村村民因遗赠、继承等原因取得，不得拆建”字样。

第二十五条　探索宅基地有偿退出机制，村民自愿放弃宅基地资格权和使用权，村民委员会可以实物、货币或股权等形式给予补偿。

第二十六条　禁止城镇居民等非农村村民到农村购买宅基地和村民住宅。

村民住宅出租他人使用的，租赁期限最长不得超过20年。

第四章　农村村民建房审批管理

第二十七条　按照“最多跑一次”理念优化程序，实施用地许可和规划许可“一表式”联合审批。

（一）村民申请；

（二）村委审核、村民代表会议讨论；

（三）宅基地使用方案公示；

（四）现场踏勘；

（五）乡镇人民政府、街道办事处审批；

（六）部门备案。

第二十八条　申请建房，应当以户为单位向所在村民委员会提交申请，并提交以下材料：

1.建房申请书。申请由户主为代表提出，户主由家庭自主申报确定，推荐有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任；

2.现有家庭成员身份情况证明或说明、承诺等；

3.现有家庭成员审批或占有住房情况等证明或说明；

4.拟新建住房设计图。尚未编制的，村民可以在乡镇人民政府、街道办事处审核同意前提交或选择。

村民对其提供材料的真实性负责，虚假申报、虚假承诺或提供虚假资料的，依法严肃处理。

第二十九条　村民申请建房，应拆除原所有宅基地上房屋，并办理权属注销登记。不宜拆除的，由村集体收回或组织调剂，并办理权属转移登记。

申请人不办理权属注销或转移登记的，不予批准。

第三十条　村民委员会应对村民建房资格、人口认定、原宅基地情况等，以及提交资料的真实性和完整性进行审核，并承担审核责任。

经审核不符合条件的，应及时告知申请人。经审核符合建房条件的，村民委员会应将宅基地使用方案提交村民（代表）会议讨论决定。宅基地使用方案应包括家庭成员、现有宅基地和处置情况、拟安排宅基地位置和面积，拟建设房屋层高和面积等。

村民（代表）会议通过的宅基地使用方案，应在所在村村务公开栏和拟建房地块附近进行公示，公示期不少于5日。利害关系人有异议的，应当组织协商，协商一致的应达成调解协议；协商不成，提交村民代表会议讨论决定。

第三十一条　公示无异议或异议解决后，村民委员会将相关审核材料连同村民申请建房材料一并报所在乡镇人民政府审核审批。有关审核材料，应包括以下内容：

1.申请人家庭成员属于本村村民的身份情况的证明或说明；

2.原宅基地房屋处理情况的说明和证明材料；

3.宅基地使用方案，以及经村民代表会议讨论通过的会议记录材料；

4.宅基地使用方案经公示无异议的证据和情况说明；

村民委员会对上述材料的真实性和完整性负责。

第三十二条　乡镇人民政府、街道办事处应当对申请材料进行审查，并组织现场踏勘。现场踏勘应通知申请人和村干部到场。乡镇人民政府、街道办事处就以下内容承担审核审批责任：

1.是否符合国土空间规划和村庄规划，或应当办理农用地转建设用地审批手续的，是否依法办理；

2.宅基地使用方案是否符合本办法规定的程序和要求，宅基地面积是否符合法律法规和本办法规定；

3.拟新建住房设计图是否符合规划要求；

4.申请人和村民委员会提供的材料是否充分证明申请人符合审批条件；

5.其他法律法规和本办法规定的审核内容。

经审核，不予批准的，应书面告知申请人并说明原因。

审批批文应当在批准之日起15日内，报县农业农村、自然资源部门备案。

第五章　监督和管理

第三十三条　建房开工前，村民应向乡镇人民政府、街道办事处提出定点放线要求；乡镇人民政府、街道办事处应及时组织相关人员按照经批准的住房设计图现场定点放线；定点放线应通知建房人、村干部到场。

农村村民应当按线施工，超出定点放线四至的，按违法建筑依法处置。

第三十四条　乡镇人民政府、街道办事处应严格落实村民建房挂牌施工公示制度，在批建房屋附近醒目位置挂牌公示村民建房审批内容，接受群众的监督。

挂牌公示应当包括户主、家庭成员、建房位置和占地面积、建造层次及檐口高度、承建工匠、批准时间，以及原有宅基地处理情况等。

施工结束前，任何人不得拆除、破坏和损毁施工公示牌。

第三十五条　村民委员会应当落实巡查责任，发现违法行为应当及时制止并向乡镇人民政府、街道办事处报告。

乡镇人民政府、街道办事处应严格执行“四到场”制度，确保选址踏勘、定点放样、砌基检查、竣工验收到场，有关责任人员应当到场签字。

第三十六条　乡镇人民政府、街道办事处应当建立健全对农村住房建设的日常巡查和综合防控制度，定期开展村民建房监督检查，发现非法占地、违反规划行为，应及时进行制止和处理，对拒不改正、继续建设的，依法或联合有关职能部门对抢建部分强制拆除。

第三十七条　村民应当严格按照批准的住房设计图施工，加强建筑安全管理。利用地下空间的，应当选择有资质的建筑施工企业作为施工人。

建房村民应当与施工人签订施工合同，明确施工人按图施工、依法施工、安全施工责任，约定农村住房保修期限和保修责任。

第三十八条　施工人应当履行核实查验义务，向建房村民核实农村建房审批情况，不得承建未经审批的农村住宅。应当按照批准的住房设计图纸施工，未经审批部门同意，不得改变施工方案。

施工人应当严格落实安全施工措施、技术安全标准和操作规程，对农村住房建设的施工质量和安全负责，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

第三十九条　住房竣工后，建房人应组织承建人现场验收，有设计人、监理人员的，应到场验收。验收应形成建房质量情况验收书面意见。

第四十条　质量验收合格后，建房人应当向乡镇人民政府、街道办事处申请土地和规划复核验收。乡镇人民政府、街道办事处应当组织相关人员进行验收，实地核查建房是否超出宅基地批准范围，是否符合住房设计方案。

通过复核验收的，可申请办理不动产登记。

第四十一条　乡镇人民政府、街道办事处应规范农村村民建房档案管理，及时做好村民建房审批、登记材料的立卷归档。

第四十二条　县农业农村局、规划和自然资源局、住建局等部门应当建立健全农村建房“双随机、一公开”监督检查制度，指导和监督农村建房审批、规划、建设安全和批后监管工作，定期开展联合执法行动，发现问题及时处理。

县农业农村局、规划和自然资源局等部门应当着力推动农村建房大数据建设，规划和建设审批“一张图”管理，推动数字化审批和智慧监管。

第四十三条　县农业农村局、规划和自然资源局应当加强村民建房诚信档案建设，对村民建房涉及违反诚信的行为，按照《浙江省公共信用信息管理条例》的有关规定纳入诚信管理。县住建局加强农村建筑工匠和建筑施工企业管理，建立依法安全施工诚信体系。

第六章  附则

第四十四条　政府在国有土地上统一安排农村村民建房的，除本办法规定的审批程序外，其余条款均适用。

第四十五条　征收集体土地房屋的补偿政策对村民建房的安排和审批与本办法不一致的，按照征地补偿政策执行。

第四十六条　本办法自2020年11月1日起施行。本办法施行前已批准建房的，按原政策执行。法律法规和上级政策另有规定的，从其规定。