一、制定背景

（一）政策背景

为进一步深化投融资体制，探索我县多元化安置房建设模式，加快安置房建设进度，提高安置房建设品质，根据《关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法的通知》(杭政办函〔2009〕33号)、《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》（杭建村改发〔2010〕54号）、《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》（杭村改攻坚办〔2018〕26号）等文件精神和相关法律法规，结合我县拆迁安置房项目时间紧任务重的实际，研究出台本文件，实有必要。

（二）目的意义

本实施办法是根据《关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法的通知》(杭政办函〔2009〕33号)、《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》（杭建村改发〔2010〕54号）、《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》（杭村改攻坚办〔2018〕26号）等文件精神，参考杭州市主城区及周边县市较成熟的拆迁安置房项目代建管理办法，拟解决拆迁安置房代建过程中遇见的实际问题。在确保程序规范合理合法的前提下，尽量简化审批程序，发挥政府部门的服务功能；在确保拆迁安置房建设标准不降低的前提下，尽量加快建设进度，发挥建设单位居中协调的功能；在确保拆迁安置房建设安全有序的前提下，有效改善回迁安置群众的住房条件，发挥房企代建单位在房屋建造过程管理中的专业性。进一步增强回迁安置人民群众的获得感和幸福感，促进社会和谐稳定。

二、制定依据

1、《关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法的通知》

2、《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》

3、《关于进一步提升杭州市拆迁安置房建设品质的指导意见》

4、《杭州市政府投资项目代建招标投标实施办法（试行）》

5、《关于进一步加强杭州市建设工程市场要素价格动态管理的指导意见》

三、主要内容

（一）主要内容

1.明确全过程代建开发的含义和过程。

本办法所称的安置房全过程代建开发是指通过公开招标方式选择具备相应房地产开发资质的企业或由其牵头建筑施工企业组成联合体，采用全过程代建开发管理模式建设拆迁安置房。

全过程代建开发从项目建议书批复后开始，除拆迁和监理外，代建开发单位负责项目全过程开发及管理，根据企业性质对项目建设过程中涉及的咨询服务、设计、施工、设备采购等阶段进行发包及管理，以及竣工验收后的产权首次登记办理移交，直至质量缺陷期满结束。

2.明确选择代建开发单位的招标方式。

代建开发招投标工作统一纳入县公共资源交易平台实施，其招标投标具体实施细则参考《杭州市政府投资项目代建招标投标实施办法（试行）》（杭发改投资[2011]25号）文件执行，并结合每个项目的具特点和需求。评标办法采用综合评分法，总分采取百分制。

3.明确代建开发费用结算的基本原则、组成以及支付方式。

代建开发实行总价包干，包括工程建设过程中除监理费用以外的所有费用，原则上不允许调整。代建开发价格以桐庐县今年安置房单方全造价未寄出，由建设单位测算提出，经县发改局、县财政局审核完成，并报县政府通过。

代建开发费用主要由建安工程费、设计费用、设备工程费、大市政配套工程费、项目管理服务费组成。设计费用和项目管理服务费按代建合同约定由建设单位支付给代建开发企业；建安工程费、设备工程费、大市政配套工程费按代建合同约定由建设单位支付给施工单位。

4.明确建设单位和代建开发单位的权利和义务

建设单位负责制定项目使用功能配置和建设标准，项目建议书编制及报批，牵头组织监理和代建开发招标工作，落实项目建设资金、项目推进过程中的监督等工作。

代建开发单位负责工程质量、进度、安全文明等全过程科学管理，工程进度报表的审核、签证，工程中间验收、分户验收、专项验收等全过程的代建开发工作。

5.明确代建开发的程序和代建过程资金管理的原则

拟代建开发的项目应由建设单位提请县政府同意后实施。建设单位通过公开招标的方式择优确定代建开发单位，并签订《拆迁安置房全过程代建开发合同》《安全质量保证书》《廉政协议》。代建开发单位按合同约定开展工作，并向建设单位提供中标总价5%的履约保证金。

代建开发单位应专款专用，完善资金报账拨付流程，便于资金管理和审计。同时应向建设单位申报年度资金使用计划表，严格资金管理，严格执行现行的各项财务会计制度。

6.明确奖惩规定

代建开发单位未能完全履行合同,擅自变更建设内容、建设规模、建设标准等，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格等问题，所造成的损失或投资增加额一律由代建开发单位承担并用代建开发单位支付的履约金抵付；履约金金额不足的，相应扣减代建开发单位的项目管理服务费;代建项目管理服务费不足的，由代建开发单位用自有资金支付。

（二）适用范围

本《实施办法》适用于桐庐县行政区域内拆迁安置房的建设工作。

四、解读机关

本文件解读机关为：桐庐县住房和城乡建设局

解读人： 范裕和  ； 联系方式：13588206861