各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

《桐庐县城区老旧小区综合提升改造工作实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

桐庐县人民政府办公室

2019年12月19日

桐庐县城区老旧小区综合提升改造工作

实施方案

为不断完善老旧小区基础设施和环境功能，切实提升居民生活品质，增强居民群众获得感、幸福感和安全感。根据《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市老旧小区综合改造提升工作实施方案的通知》（杭政办函〔2019〕72号）等文件要求，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、总体要求

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，践行以人民为中心的发展思想，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新的重要组成部分，结合未来社区建设和基层社会治理，紧紧围绕美丽中国桐庐样本建设，深入实施老旧小区综合改造提升四年行动计划（2019-2022年），计划改造面积60万平方米，积极推动老旧小区成为“有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系”的“六有”宜居小区。

二、工作原则

（一）坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，凝聚居民共识，把好事做好，实现共建共治共享，形成“县级统筹、属地实施”的工作机制。

（二）坚持统筹联动、成片推进。统筹“三改一拆”“无违建小区”“污水零直排小区”“智慧安防小区”“智慧消防小区”“城市大脑”“生活垃圾分类示范小区”和“既有住宅加装电梯”等建设工作，做好面上整治和点上提升相结合，并结合小区实际，坚持以城区道路为边界，合理划分整治区域，网格化连片整治。

（三）坚持因地制宜、突出重点。坚持从实际出发，以问题为导向，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，做到“一小区一方案”，因地制宜、分类实施。

（四）坚持部门联动、长效管理。探索建立“一次改造、长期保持”的管理机制，理清责任边界，加强部门协同，合力推进小区执法新格局，深化“党建引领+业委会（网格业委会）+物业（准物业）引入”的社区治理新模式。

三、改造范围和内容

改造范围重点为县城城区（桐君、城南、凤川、旧县街道）2000年以前建成、近5年未实施综合改造且近期未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；2000年以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程也可纳入改造范围。

（一）集中区域重点改造。重点改造主要以完善市政配套和服务配套、消除安全隐患、优化人居环境、构建未来社区场景为目的，改造内容主要包括市政道路、给排水、供电供气、弱电管线、消防安防、建筑修缮、环卫设施等。

1.实施生态环境整治工程。重点整治小区公共空间，提升小区空间利用率，增强整洁性和美观性。一是突出拆违先行，全面拆除占用公共空间的违建、影响房屋安全的违建、影响视觉美观的违建。二是重点治理“四乱”，即小区内乱堆物、乱摆摊、乱竖牌、乱停车等不文明行为。三是完善垃圾分类回收设施，新建或改建可开启的封闭式分类垃圾回收房，并配备垃圾桶清洗设施，清洗后的污水纳入小区污水管网。

2.实施管网整治工程。重点改造强弱电、给排水等基础配套设施，完善小区功能。一是“蜘蛛网”线路整治，按照“去除废线、归并散线、檐下走线、合理入地、多线合一”的原则，做到杆管线布局合理，统一规范。二是雨污管网改造，按照“污水零直排生活小区”建设标准，对地下雨、污排水管网进行分流改造，新增雨水落水管，阳台污水设置独立的排水系统。三是水、电、气管网改造，按照加装电梯设计要求做好供电线路迁移，同步推进自来水防冻和小区天然气扩面工作。

3.实施建筑整治工程。按照 “适用、经济、绿色、美观”的原则，对建筑进行全面治理。一是建筑立面和楼道修补，对建筑立面存在安全隐患的雨棚、空调架等进行清理，对外墙和楼道墙面存在破损影响居住和房屋耐久性的进行修补。二是危房治理，对于D级危房，按照县危房处置办法搬离解危，其余维修加固解危。三是屋顶修缮，根据居民意愿通过修缮等方式解决老旧小区屋顶渗漏水问题。

4.实施道路整治工程。重点改造小区道路，完善停车泊位，全面提升小区内部交通通畅度。一是合理归并微小区，打造规模适中、利于管理的新小区，拆除多余围墙，重新规整小区道路。二是道路改造，进行路面修补、扩宽，对道路和建筑内公共区域等普通照明进行综合改造。三是完善停车设施，合理调整绿化和停车布局，增加停车位，增设非机动车集中充电设施。

5.实施智慧化改造工程。疏通消防、救护等安全通道，增加智慧安防消防设施设备。一是排除消防隐患，完善消防水源，检修和增加消防设施，疏通消防通道，增设智能烟感，确保消防安全。二是完善监控系统，设置车辆道闸、人脸识别等出入管理系统，在小区主要出入口、主要路段、节点设置监控探头。三是安装智能化单元门禁系统。四是打造智慧社区服务系统，结合智慧安防平台，搭建智慧社区服务平台，提供更好的最新资讯、通知、物业管理、智慧医疗等便民服务，建立更加和谐融洽的社区居民关系。

6.实施功能提升工程。一是公共管理用房，新建或置换租赁从事公共管理活动的功能用房，包括物业、业主委员会、门卫室、收发室等公共管理用房。二是文化活动场所，新建或置换租赁用于儿童活动中心、图书室、阅览室、体育活动室、小区文化广场、基层党建活动等场所。三是老人服务中心，新建或置换租赁用于老年人生活照料、文化娱乐等方面的功能用房。四是新建公厕，选取符合条件的位置新建公共厕所，为小区居民提供方便。

7.实施文化彰显工程。一是按照修旧如旧的原则，打造有文化特色的建筑风貌。二是注重文化节点打造，充分挖掘老街文化等历史文化底蕴，结合小区内家居小品、绿化节点打造，传承好桐庐老街历史文化。三是注重与时俱进，结合美丽桐庐建设，讲好桐庐新故事。

8.落实长效管理机制。一是党建引领业委会组织建设和覆盖，实现业主自治管理、自我服务，保障物业管理活动顺利进行。二是打造生活共同体，通过制定邻里公约，建立业主民主协商、利益平衡的议事机制，推进纠纷人民调解工作，建立邻里社群，形成远亲不如近邻的邻里氛围。三是强化物业管理，加强街道社区对业主大会、业主委员会的指导监督职责，通过合理区块划分，引导实施停车收费管理，增强小区造血功能，探索物业覆盖和引入模式。四是加强联动执法，以街道综合执法队伍为依托，建立执法清单，全面推进执法进小区。

（二）分散区域一般打造。根据老城区区块分散且临山而建的实际情况，对分散区块实施生态环境整治、管网整治、道路整治等为主的提升改造，将沿街立面适当进行美化优化。

四、改造流程

（一）调查摸底。街道组织对辖区内符合政策要求且有改造需求的老旧小区进行调查摸底，了解改造需求和重点，根据居民改造意愿及对改造内容的认可率达到“双2/3”（超过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）的原则，形成项目清单。

（二）制定初步方案。街道根据项目清单和改造需求制定初步改造改造方案及预算，同步制定居民资金筹集方案以及物业维修资金续筹，物业服务引进等长效管理方案。

（三）方案公示。街道对初步改造方案组织居民进行表决，经三分之二业主同意后，进行公示，公示时间不少于5个工作日。

（四）明确改造计划。公示结束后，对符合条件的项目，由所在街道根据申报情况汇总后于每年9月底之前向县住建局申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。县住建局会同发改、财政联合审查，确定下一年度项目安排和资金预算，编制改造计划。

（五）组织实施。街道作为实施主体负责辖区内老旧小区改造具体推进工作，各部门做好相关行政许可和配合工作。项目建设单位委托设计单位开展方案设计，县住建局牵头落实相关职能部门进行方案联合审查，鼓励建设单位按建筑法二十四条规定采用总承包“EPC”招标方式，确定设计和施工单位联合体。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准进行建设，县住建局要加强过程指导和监管。

（六）项目验收。项目完工后，由实施主体组织建设单位、参建单位、社区、居民代表及相关部门等进行项目工程竣工验收,同时完成项目审计，并做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

（七）后续管理。巩固老旧小区改造成果，由街道、社区及小区业委会按照长效管理方案，落实管理和服务，各职能部门根据各自职责，推进执法进小区，配合做好小区长效监管。

五、保障措施

（一）强化组织领导。为加强对老旧小区改造工作的领导，成立以县长任组长的县老旧小区改造工作领导小组（见附件），负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，具体负责日常工作，各成员单位各司其职、通力协作。各街道也应成立辖区老旧小区改造领导小组。

（二）强化资金统筹。县住建局、县发改局和县财政局应积极争取中央和省、市补助资金；按照“按需而改”的要求，原则上改造建设资金按照建筑面积不超过500元/平方米；社区工作保障经费5万元/每个小区，由县财政局统筹安排。其他乡镇老旧小区改造由属地结合实际情况和本方案改造流程进行，经费由乡镇保障；已有相应补助政策的改造内容，按照现有相关政策执行。积极探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。

（三）强化督查考核。老旧小区改造工作纳入年度城市有机更新考核工作的重要内容。由县老旧小区改造工作领导小组办公室牵头制定考核办法，建立健全定期指导、联合督查、定期通报等制度，确保各项工作不折不扣落实到位。

本方案自颁布之日起正式施行，有效期至2022年12月30日。

附件：桐庐县老旧小区综合提升改造工作领导小组