各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

为进一步提高土地资源节约集约利用水平，健全和完善建设用地内涵挖潜、存量盘活、市场调节机制，促进产业转型升级，保障经济社会持续健康发展，根据《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、《浙江省国土资源厅关于同意杭州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕17号）、《杭州市国土资源局关于印发杭州市城镇低效用地再开发工作要点的通知》（杭土资办〔2014〕55号）等文件精神，结合我县实际，制定如下实施意见：

一、实施范围

城镇低效用地再开发是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地；在“三改一拆”中计划实施改造和已拆除建筑物的土地。列入再开发范围的城镇低效用地，应当同时符合土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围，产权清晰，权属合法。主要包括：

1.纳入政府土地储备的存量低效建设用地。

2.不符合规划用途,需要实施“退二进三”和“退二优二”的土地。    3.土地利用强度、投入产出水平明显低于建设用地控制标准，需要提高投资强度或容积率的土地。

4.产业落后、企业经营困难，需要进行产业转型或腾退后再利用的土地。

5.不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，或属于国家和省规定的禁止类、淘汰类厂矿用地。

6.不符合规划和消防要求、房屋质量存在安全隐患的城中村和旧村庄用地，或空置闲置、布局散乱、条件落后，城乡规划确定需要改造的旧住宅区、城中村用地。

7.无法单独开发，依据城市规划需要进行统一开发的零星存量建设用地和未利用土地。

8.经县政府或开发区管委会认定属于低效利用的其它建设用地，包括废弃道路、空闲场地、废弃殡葬用地、废弃宗教用地等需再利用的土地。

二、实施方式

实施城镇低效用地再开发的方式主要有：协商收回土地、鼓励土地流转、协议置换土地、实施“退二优二”、“退二进三”、收购储备土地等方式。

1.列入政府主导再开发项目范围的地块，符合依法收回、收购国有土地使用权条件的，由县政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府储备。其中，用于经营性房地产项目的地块收购款在土地公开出让后30日内予以支付。

2.引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，允许市场主体以转让的方式取得相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请对地块进行集中开发。    3.允许原土地使用权人进行自行开发，制订项目改造方案，按程序上报批准实施。涉及存量集体建设用地的，可由集体经济组织对集体土地实施自主开发。农村集体经济组织需使用国有土地使用权的，应依法办理土地征收等用地报批手续。

除规划用于商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施建设的地块需列入政府主导再开发项目范围外，其它低效用地可由原土地使用权人或市场主体进行开发利用。

三、实施程序

1.调查建库。由所在乡镇（街道）牵头，县国土资源局、县住建局配合，对本辖区范围内低效用地情况进行详细调查，摸清低效用地的现状和开发潜力，全面掌握企业下一步用地意愿及发展要求等。在详细调查基础上筛选出合适地块，在遥感影像图、地籍图、土地利用总体规划图上进行标注，建立低效用地数据库。只有纳入城镇低效用地数据库的地块，才可按照有关政策进行再开发。

2.编制规划。根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划并结合调查成果，由属地形成新的利用规划意见，县住建局指导并牵头汇总形成城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等，经县政府批准后报杭州市备案。专项规划期效4年。

3.制定方案。按照突出重点、先易后难、分步推进的原则，由县国土资源局根据专项规划制定年度实施方案，明确改造地块的位置、类型、开发处置方式并落实开发实施主体，报县政府批准后于上年度的12月底前报杭州市备案。

4.组织实施。再开发实施主体按照城镇低效用地再开发专项规划，编制具体开发方案（包括利用方向、修建性详细规划、可行性研究报告、政策处置意见等），由领导小组办公室初步审查，经领导小组会审同意，报县政府批准后实施。

四、政策导向

1.除列入政府主导再开发项目范围的地块，或规划用于商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施的地块外，其余需要实施再开发的地块，原划拨决定书或土地出让合同有约定的，按照约定办理；没有约定的，经县政府批准后，允许以协议方式办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）。对企业因项目、资金、预期效益等原因，无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发，或同宗地中存在部分空闲土地未进行开发的产业用地，经县政府同意，可采取协商方式收回全部或部分土地使用权，并给予合理补偿。

2.城镇低效建设用地经政府收购储备后用于经营性房地产开发的，必须实行招标拍卖挂牌方式公开出让。

3.对工业企业利用现有厂房、土地进行技术改造，通过“退二优二”提高容积率的，不增收土地价款；对工业企业通过“退二进三”兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售等服务业的，可保留其工业用途不变，并按开发前后两种不同用途征收国有土地年租金；对工业用地改变土地用途用于商服再开发并分割销售的，应当按幢或层作为最小分割单元销售，分割销售的建筑面积原则上不得超过再开发后总建筑面积的30%（利用原厂房分割销售的，按幢或按层分割后超过30%的部分，可按一整层作为一个单元确权），房产证和土地使用权证可按相应分割单元办理，并在土地出让合同中予以约定。在满足消防、质检、环保等安全要求且不影响周边地块开发的前提下，可对现有宗地进行一次规划分步实施改造，首期实施部分土地面积可根据地块现状及规划要求确定。

4.农村集体经济组织自行或合作开发需使用国有土地使用权的，应依法办理土地征收等用地报批手续。

5.城镇低效用地再开发中涉及的零星新增建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等，以下简称“零星土地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，可以统一纳入改造，并纳入土地利用年度计划，按规定办理农用地转用、土地征收等用地报批手续，或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。零星新增建设用地单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积10%的，经批准可以和邻宗土地一并集中再开发，并按照再开发地块的供地方式办理供地手续。

6.依法实施收回、收购存量工业用地，由土地储备机构对其土地及地上建筑物、附着物按市场评估价进行收购补偿；原业主自主或合作再开发的，可对竣工验收后新增建筑面积部分按每平方50元给予奖励，奖励资金从补交出让金中扣除结算。（新增建筑面积指原工业用地性质批准时最大建筑面积与改造后的最大建筑面积之差）

五、供地模式

1.用地单位可根据批准的地块再开发方案向县发改局申请立项，再向县住建局申请核定用地范围和规划指标。用地红线范围内依法完成补偿安置后，向县国土资源局申请办理协议出让手续。

2.再开发地块出让方案经领导小组研究同意，并在当地土地有形市场或主要媒体公示不少于5个工作日且无异议的，由县国土资源局按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》办理协议出让手续。

3.经批准以协议出让方式办理土地供应手续的地块，允许以重新签订土地出让合同时间为起点，按用途法定最高年限重新签订土地出让合同，并按照土地使用条件改变情况结合可分割销售条件经评估后的差价核定补缴土地出让金数额。补交土地出让金数额应委托两家以上有资质的评估单位进行评估。    六、历史遗留用地问题处理    （一）用地行为发生在1986年12月31日（含1986年12月31日）之前的，由县国土资源局出具符合土地利用总体规划的审核意见，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》办理土地确权登记发证手续。    （二）用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日（含2009年12月31日）之间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，符合相关规划的，可按照土地管理法律法规和政策规定处理（处罚）后，按土地利用现状办理用地手续。    1.违法用地及地上建（构）筑物处理。    （1）对违法用地上建（构）筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除。

（2）对违法用地上建（构）筑物属于改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等改变土地利用条件以及提高土地利用效率进行再开发的，可由县国土资源局按照违法行为查处时确定的地类依法作出行政处理后，报杭州市国土部门确认，并报省国土厅备案。涉及依法行政处罚的，罚款标准按每平方米25元以上、30元以下执行。

（3）对违法用地地上建（构）筑物依法作出没收的，地上建（构）筑物随土地一并出让，对原违法用地单位（或个人）要求购回非经营性用地上建筑物和其他设施的，按照下列办法处理：对非法占用的土地未经农用地转用和土地征收（用）批准的，按不低于建筑物评估价格的60%购回；对非法占用的土地已经农用地转用和土地征收（用）批准的，按不低于建筑物评估价格的20%购回。

2.完善征收手续。

（1）征地补偿安置：按土地利用现状办理土地征收手续，若与现状前土地用途分类征收补偿安置政策有区别的，要按有利于保护被征地集体经济组织和农民合法权益的要求落实补偿安置政策，按照现行规定从高执行征地补偿标准，并严格落实好被征地农民基本社会保障和留地安置政策。用地行为发生时的征地补偿安置政策与现行政策不符的，按现行政策执行。

（2）土地征收程序：用地行为发生时，已按规定履行征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行征地程序。用地行为发生时，土地使用者自行与农村集体经济组织或农民签订用地协议，国土部门尚未按规定履行征地告知、确认、听证等程序的，应当按照现行规定重新履行征地程序。

（三）用地行为发生在2010年1月1日（含2010年1月1日）之后的，按现行法律法规政策办理。

七、工作要求

1.加强组织领导。充分认识并深入领会城镇低效用地再开发工作的重要意义，按照“政府负责、部门协同、上下联动”的要求，县政府建立由县长任组长，常务副县长任副组长，县政府办、县发改局、县经信局、县财政局、县住建局、县国土资源局、县环保局、县监察局、县审计局、各乡镇（街道）、开发区行政主要负责人为成员的城镇低效用地再开发工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局，有计划、有步骤地推进城镇低效用地再开发工作。   

2.统筹部门合作。城镇低效用地再开发工作政策性强，关联度高，由县国土资源局牵头，相关部门要各司其职，协调配合，形成工作合力。调查摸底、收购洽谈等工作以属地为主，规划定位以县住建局为主，产业定位及提升改造以县发改局、县经信局为主，土地收储、地价补缴以县国土资源局为主，项目审批服务以县行政服务中心为主。各相关部门应结合自身职能制定各项配套优惠政策支持城镇低效用地再开发工作，同时要加强对再开发项目改造方案的审核，严格过程监管，防止再开发过程中出现新的低效、闲置土地。

3.扩大宣传引导。县级新闻媒体要加大对推进城区工业用地改造开发利用工作的宣传力度，相关部门要充分挖掘先进典型，进行广泛宣传，营造政府鼓励、企业积极响应的工作氛围。

4．强化目标考核。根据4年规划，各乡镇（街道）、开发区管委会要按突出重点、先易后难、分步推进的要求制定年度实施方案，城镇低效用地再开发工作将纳入年度综合考评。

八、本意见自公布之日起30日后施行，由县国土资源局负责解释，原政策与本意见不一致的，以本意见为准。

桐庐县人民政府

2015年1月15日