为进一步加强我镇农村住房（以下简称农房）审批建设管理，根据桐庐县人民政府《桐庐县农村村民建房管理办法》（桐政办〔2020〕31号）、《关于切实加强农房建设管理的实施意见》（桐政办〔2024〕4号）、《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（桐规划资源〔2024〕12号）等文件精神，结合我镇实际，特制定如下实施方案:

一、实施范围

横村镇镇域范围均为一般管控区，分为普通区域和重点区域。

普通区域：横村镇镇域范围内除重点区域外，农民建房需符合村庄规划和乡村设计、农村住房设计要求，按照本文件流程实施。

重点区域：横村镇城镇开发边界内、省道两侧以及各村优地优居示范点和农居点为重点区域，房屋样式、颜色、层高、庭院围墙设计方案由镇村两级把控，需符合风貌管控要求。

二、工作目标

2024年4月底前，健全农房管理联审机制。理清各办公室职责，强化责任，优化审批流程，严格建设管理，落实农村住房“带图审批，按图施工”制度。按照农村住房全生命周期管理工作要求，建立规范有序、管控有效的农村住房建设管理秩序。

2024年6月底前，健全新建农村住房违法建设“零容忍”机制。明确镇、村两级监管责任，多管齐下，建立防违控违工作新机制。明确农村住房新违建执法主体和执法流程，切实加大农村住房新违建的查处力度，实现农村住房违建“零新增”。

2025年底前，健全农房风貌分类管理机制。以国土空间规划为前提，结合村庄规划和乡村设计，通过新建、改建、修缮等多方式结合，以点带线、以线带面，建设若干样板农居点、优地优居示范带，带动全镇农房风貌向好发展。

三、建房规则

1.农村宅基地的使用应当符合国土空间规划和村庄规划，遵循合理布局、规划先行、节约用地、因地制宜、保护耕地、利用存量、控制新增的原则，体现当地历史文化和乡村风貌。

2.村民建房申请使用建设用地以外其他土地的，应当办理农用地转建设用地报批手续。

3.农村建房必须严格按照经审批的图纸建设。建设三层以及三层以下且不设地下室的农村住房(以下统称低层农村住房)的,可以选用县建设主管部门免费提供的农村住房设计通用图集,或者委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。建设非低层农村住房的必须托具有相应资质的设计单位进行设计并出具施工图。

4.农村村民建房实行规划控制，村民建房应当符合以下规划要求：

（1）建筑总高度（建筑物室外设计地面至檐口）不得超过11.2米；

（2）采用坡顶屋面的，檐口坡度不得超过30°；

（3）地下空间利用不得超过批准宅基地范围，不得影响周边建筑安全，层数不超过一层且必须在零标高之下；

（4）外立面和风格，应当与村庄规划相协调；

（5）其他法律法规规范性文件规定的规划管控要求。

5.禁止在永久基本农田保护区、公（铁）路建筑控制区、生态红线区、河道湖泊管理范围、已查明的地质灾害隐患点安排建房。

6.农村宅基地使用坚持“一户一宅、拆旧建新”的原则。宅基地面积包括附房等附属用地。

7.农村村民建房以家庭户为单位提交申请，面积实行限额管

理，其中3人及以下户不得超过100平方米，4人户不得超过120平方米，5人户不得超过130平方米，6人及以上户不得超过140平方米；占用耕地的不得超过125平方米。分户申请宅基地的，审批面积与原家庭已使用宅基地面积之和，不得超过符合条件家庭成员人均35平方米的总和。

8.建房人口及审批面积核定详见附件1《桐庐县农村村民建房人口、面积核定指导意见》。

9.在户有所居和意思自治的基础上，经村民委员会同意，闲置农房可调剂给本村无房户或置换给住房困难户。不符合建房审批条件的人不得接受调剂。禁止以调剂之名变相买卖农村宅基地和房屋。房屋调剂和置换应当办理土地房屋变更登记手续。

10.农村世居户合法住房，因村庄规划或重点工程建设需要，经村民（代表）会议表决通过，可通过房屋使用置换、货币补偿等方式予以安置。

11.因高山移民、地质灾害避让搬迁、土地整治等确需使用本村以外的集体土地建设住宅的，经安置地所在村的村民（代表）会议同意，依法申请使用宅基地。

12.跨村流转宅基地的村民，不改变其在原集体经济组织内的身份和其他权利义务，也不因宅基地跨村流转而取得安置所在村除宅基地使用权以外的其他权利和利益。

13.非农村村民因遗赠、继承等合法取得农村住房的，在房屋存续期间享有宅基地使用权。不动产登记时，登记机关应在不动产登记簿及证书中记载“非农村村民因遗赠、继承等原因取得，不得拆建”字样。

14.禁止城镇居民等非农村村民到农村购买宅基地和村民住宅。

15.严禁以危房修缮、房屋装修等方式违规拆建旧房。危房修缮须提交村民小组和镇村建办审核。

四、流程管理

1.提交申请。建房户向所在村委会提出书面申请，并提供审批所需材料，材料包括：

（1）建房申请表。申请由户主为代表提出，户主原则上与公安户口一致，如户主存在年龄超过60周岁、无民事行为能力、死亡等特殊情况，可由村委会根据实际情况推荐有申请建房资格和民事行为能力的家庭成员担任；

（2）现有家庭成员户口本复印件、股权证复印件、身份证复印件；

（3）现有家庭成员原审批或占有住房土地证原件和复印件（若没有土地证，也可提供由村委盖章的地籍资料复印件或情况说明）；

（4）拟新建住房设计图（申请面积可在申请前向所在行政村咨询确认）。

村民对其提供材料的真实性负责，虚假申报、虚假承诺或提供虚假资料的，依法严肃处理。

2.村级审查。村委会应对村民建房资格、人口认定、原宅基地情况等，以及提交资料的真实性和完整性进行审核，并承担审核责任。

经审核不符合条件的，应及时告知申请人。经审核符合建房条件的，村委会应将宅基地使用方案提交村民（代表）会议讨论决定。宅基地使用方案应包括家庭成员、现有宅基地和处置情况、拟安排宅基地位置和面积，拟建设房屋层高和面积等。

村民（代表）会议通过的宅基地使用方案，应在所在村村务公开栏和拟建房地块附近进行公示，公示期不少于7日。利害关系人有异议的，应当组织协商，协商一致的应达成调解协议；协商不成，提交村民代表会议讨论决定。

公示无异议或异议解决后，村委会将相关审核材料连同村民申请建房材料一并报所在乡镇人民政府审核审批（详见附件2：横村镇农民建房审批资料）。

3.现场踏勘。上报材料不规范、不齐全的，镇工作人员退回相关村重新审查。上报材料规范、齐全的，村镇建设办工作人员将在7个工作日内会同自然资源所、农业农村办对申请情况进行联合现场踏勘。现场确定建房户是否具备建房条件，是否符合相关规划，原房屋权利证书是否需注销或变更等。

对需占用农用地进行建设的房屋，踏勘后由自然资源所统一上报县林水局办理使用林地或草地的占用审批、并上报县规资局办理农转用审批，农转用审批完成后再开展农房审批工作。若涉及地质灾害易发区的，由自然资源所指导开展地质灾害危险性评估，相关费用由县财政统筹。评估结论为适宜建房的方可开展农房审批工作；评估不适宜的，另行选址。

现场确定建房户已经具备建房条件的，建房户需及时自行拆除原有所有住宅并对涉及住宅的电表进行销户。同时，与持有《浙江省农村建筑工匠培训合格证书》的建筑工匠或有资质的建筑施工企业(涉及非低层农村住房或建设地下室的必须由有资质建筑施工企业承建)签订施工合同和安全责任书，村委会见证并收集齐工匠责任书等相关材料后报村镇建设办备案。

4.审批阶段。落实好建房联审制，原则上每月最后一周召开本月联审会议（附件3：横村镇农房审批联审会议方案）。对符合审批条件的建房户办理审批手续，并发放《乡村建设规划许可证》。不符合建房条件的，7个工作日内书面告知建房户。

5.定点放样。审批通过后，村镇建设办工作人员会同自然资源所、农业农村办在7个工作日内安排放样。放样时先核实原住宅拆除或处置情况、邻里纠纷等情况，符合要求后再进行定点放样，并按照建房图纸的墙外角放样，同时做好登记工作。放样时，农户和工匠必须在场，在工作人员放样结束后确保按图施工并且告知相关注意事项。

放样结束后，严格落实村民建房挂牌施工公示制度，在批建房屋附近醒目位置挂牌公示村民建房审批内容，接受群众的监督。

挂牌公示内容包括户主、家庭成员、建房位置和占地面积、建造层次及檐口高度、承建工匠、批准时间，以及原有宅基地处理情况等。

6.砌基验收。基槽砌基过程，每村落实村建负责人和建房专职巡查员，基槽砌基过程应现场监督，及时报告。砌基完工后，村镇建设办工作人员组织自然资源所、农业农村办到现场组织验收，验收通过后才可以继续建造。

7.施工管理。施工情况主要由村镇建设办、自然资源所、农业农村办、各村村建负责人、网格员联合进行重点巡查监督。其中各村村建负责人每周至少巡查一次，加强对农村居民建房的跟踪监督，每层结顶都需要上报新建房屋四周图片，严格落实不超面积（以垂直投影面积为准）、不建造辅房的政策，及时填写《横村镇村农房建设过程管理表》（附件4）。

现场发现任何违建现象，所在村的村建负责人及时制止并通知镇级工作人员，村镇建设办会同自然资源所、农业农村办工作人员及时现场核实，若确实存在违建现象，现场下发责令整改通知书，责令户主限期整改。若户主限期未整改，由村镇建设办、自然资源所、农业农村办工作人员、驻村干部配合综合行政执法办进行联合执法，依法予以强制拆除，或者依法立案查处。

建筑工匠在施工时必须严格遵守施工操作规程和验收规范，严格按图施工，并接受委托方和有关行业管理部门的监督管理，积极主动配合各项检查。农房建设过程中，对工匠实行积分制管理，管理细则详见《桐庐县农村建筑工匠积分和评价管理办法(试行)》（桐住建〔2021〕28号）。一年内，工匠只能承接五处以下（含五处）农村住房建设工程。

8.带图验收。农房建设竣工后，建房户应向村委会提交验收申请，村镇建设办工作人员会同自然资源所、农业农村办、驻村干部现场验收。符合验收相关规定的，出具核实文件；不符合验收相关规定的，出具整改意见，整改完成后出具核实文件。

9.确权发证。农房验收合格后，建房户依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

五、明确职责

农房管理涉及镇责任科室、驻村干部、村委会、相关单位，现明确分工如下：

1.农业农村办：负责建立村民建房资格登记册，严格落实“一户一宅”规定；负责农村建房资格审查，核定建房户人口、宅基地面积；协助做好农房审批及批后监管工作。

2.自然资源所：负责审核农村住房建设地类性质；负责新增建设用地的农转用报批；协助做好房屋四至放样工作；协助做好农房审批及批后监管工作；牵头办理农村住房不动产权确权登记发证。

3.村镇建设办：负责统筹农村住房建设审批管理工作，组织相关科室联审联办；负责审核申请材料的完整性、规范性；负责编制详细规划、乡村设计；负责审核农村住房建设用地规划；负责推广农村住房设计通用图集，指导农户编制农房设计；牵头组织农村住房建设“四到场”；负责落实农村住房常态化巡查制度；负责农村住房建设质量和安全等工作；负责建立农村住房建设审批管理台账，归档留存有关资料。

4.生态环保办：负责申请建房区块水利及生态红线的核定工作。

5.综合行政执法办：牵头农村住房建设违法行为查处工作。

6.驻村干部：协助做好农房审批及批后监管工作，协助村委会处理好庭院围墙建设产生的纠纷。下列庭院围墙必须拆除：

（1）不符合土地利用总体规划或村庄规划的；

（2）侵占宅基地规划空间的；

（3）侵占集体或他人利益的；

（4）圈占耕地或基本农田的；

（5）影响交通、安全或美丽乡村建设的；

（6）权属不清或涉及信访举报（经查实违反政策规定）的；

（7）影响相邻住户采光和通风的；

（8）以自留地、承包地为由超标准圈建的。

7.各行政村：各村委会对农民建房规范化管理负直接责任，其中各村书记为第一责任人，村建负责人为主要责任人。村建负责人负责农房审批代办、批后巡查监管、信息上报和档案收集管理等工作。将农村建房相关规定写入《村规民约》；明确网格巡查人员，及时上报《横村镇农房建设管理员名单》（附件5）；及时告知农户建房注意事项：

（1）新房图纸、房屋拆除前后照片需农户、工匠签字按手印，签字后如发生违建现象的应依法承担责任；

（2）农村村民严格落实按线施工，超出定点放线四至的，按违法建筑依法处置；

（3）严格落实不超面积、不挑出、不建造辅房等政策；

（4）建设庭院围墙需经过四邻同意，在村委会现场确认后方可施工；

（5）每层结顶需通知村委会，村委会现场确认后方可继续施工；

（6）严格落实按图施工政策，若不按规定建房，后续因为违建产生的经济损失由农户自己承担。

8.供电所：负责新建农房的用电管理。农户拆除原有住宅重新建房的，应配合农户提供原住宅电表销户证明；农户申请临时施工用电时，应当提供经审批有效的《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》复印件;农户申请永久生活用电时，应当提供竣工验收意见为“合格”的《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》复印件，经核查无误后方可受理用电装表。对2024年3月1日以后发生的农房违建行为，应配合及时采取限电措施。

六、监督管理

1.强化责任督查。村镇建设办对各村农民建房情况按月进行通报责令整改，每发生一次违法建设行为且当月未处置到位的，村镇建设办将减少该村计划建房额度，并停止新建房屋审批和农转用手续办理，直至违建行为得到纠正为止。

2.加大违建查处力度。对非法占用土地、超高、超面积、擅自移位、未按施工方案建房、搭建辅房等违法行为，必须及时查处。拒不整改的，按“即查即拆”程序实施拆除。对不适用“即查即拆”程序的，将依法作出限期整改、拆除决定；整改期限内未自行整改、拆除的，组织强制拆除。

3.其它违规处理。农村建筑工匠擅自施工，存在不按批准的设计方案施工或使用不合格建筑材料等情况的，视情节轻重责令限期整改，直至吊销资格证书。

4.落实奖惩机制。对于农民建房及新增违建管控较好的行政村，在下年度农转用指标分配中优先考虑。同时，将农房管理工作纳入村干部业绩考核，当年“控新”案件未依法处置到位的，实行一票否优，情节恶劣的，将递交镇纪委启动约谈程序，并按有关规定问责处理。

七、本《方案》自发文之日起施行，本办法施行前已批准建房的，按原政策执行。

附件1：桐庐县农村村民建房人口、面积核定指导意见

附件2：横村镇农民建房审批资料

附件3：横村镇农房审批联审会议方案

附件4：横村镇村农房建设过程管理表

附件5：横村镇农房建设管理员名单

附件1

桐庐县农村村民建房人口、面积核定指导意见

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

为进一步加强和规范农村村民建房人口、面积核定管理，引导村民节约和合理利用土地，维护村民合法权益，科学规划村庄布局，推进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等法律法规和省市有关文件精神，结合我县实际，制定本指导意见。本指导意见所称村民，是指同一村股份经济合作社社员。

一、人口核定

(一)符合建房申请的情形

1.被本股份经济合作社认定为社员的(已承诺放弃宅基地资格的除外),可以申请宅基地；

2.被本股份经济合作社认定为身份保留的，户口迁回本社后，可以申请宅基地。

(二)不符合宅基地申请的情形

1.以所有家庭成员作为一户(村集体认定的户)批准宅基地后，不具备分户(公安认定的户)条件或者不合理分户(公安认定的户)的；

2.在村庄整治、宅基地复垦、新农村建设、拆迁改造、下山集聚等专项工作中，已享受过货币补偿、产权调换或其他安置政策，承诺退出或放弃宅基地的；

3.出租、出卖、赠与、分家析产或以其他形式转让宅基地及其地上建筑物的，或将原宅基地改作他用的；

4.在已列入旧村改造、搬迁（拆迁）或其他重点管控的区域内申请建房的；

5.存在违法建筑未依法处理到位的；

6.现有宅基地面积达到《桐庐县农村村民建房管理办法》限额标准80%以上（含）的；

7.现有住房实际建筑面积已达到人均80平方米以上，再以分户为由申请新宅基地的；

8.原有宅基地面积能够解决子女分户需要，再申请新宅基地的；

9.同一行政村身边有子女的60周岁以上老年人单独申请宅基地的（在原合法宅基地范围内进行危旧房改造的除外）；

10.存在非法买卖或者变相买卖宅基地的；

11.涉及户口迁移，在原迁出地已申请宅基地的；

12.申请的宅基地存在纠纷的；

13.政府或集体供养的五保户；

14.纳入政策性集中供养或老年公寓安置的；

15.属国家机关、事业单位、国有企业或国有控股企业正式录用人员的（包括已经退休的人员）；

16.法律、法规和政策规定的其他不符合申请的情形；

17.其他经本股份经济合作社社员代表大会民主讨论确定不符合申请的情形。

二、面积核定

农村宅基地使用坚持“一户一宅、拆旧建新”的原则。宅基地面积包括住宅和附属用房、庭院用地。不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准。村民建房以家庭户为单位提交申请，面积实行限额管理，其中3人及以下户不得超过100平方米，4人户不得超过120平方米，5人户不得超过130平方米，6人及以上户不得超过140平方米；占用耕地的不得超过125平方米。分户申请宅基地的，审批面积与原家庭已使用宅基地面积之和，不得超过符合条件家庭成员人均35平方米的总和。

村民家庭户申请宅基地的人口计算标准，按照本村集体经济组织成员中的家庭人口数确定。但有下列情形的，可按照以下规定计算：

（一）未婚独生子女可按2人计算。

（二）符合单独分户条件的已婚夫妇，双方均属本村集体经济组织成员、尚未生育子女的，凭结婚证可按4人计算。

（三）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈同户的，少于4人的可按4人计算。

（四）家庭成员不属于本村集体经济组织成员，但属下列情形之一的，可计入宅基地申请人口：

1.配偶、未婚子女不属于本村集体经济组织成员且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（该配偶、子女今后不再享受保障性住房政策、福利性住房政策）；

2.原籍本村的在校学生；回村落户的1996年以后毕业，未曾被属国家机关、事业单位、国有企业或国有控股企业录用的大中专院校毕业生；

3.原籍本村的现役义务兵、新入学的军校学员和符合国家有关规定的现役不满12年的士官；

4.原籍本村的、因服刑而迁出户口的服刑人员；

5.法律、法规和政策规定的其他人员。

三、附则

本指导意见自2023年7月7日起施行，与桐庐县人民政府办公室关于印发《桐庐县农村村民建房管理办法>的通知》（桐政办〔2020〕31号），文件规定不一致内容按本指导意见执行。

附件2

横村镇农民建房审批资料

附件3

横村镇农房审批联审会议方案

一、会议时间

每月最后一周，具体时间提前通知各相关单位 

二、会议地点

便民服务中心二楼会议室 

三、会议召集人

横村镇党委副书记、镇长

四、参会人员

参会领导：分管农业、城建、执法的相关领导

参会办公室：农办、村建办、自然资源所、生态环保办、综合行政执法办（视具体情况可增加或减少）

五、会议议程

1.农房审批

（1）各办公室根据各自职能分工，对提交审批的房屋进行介绍，提出初步意见。

（2）各责任领导交流发言。

（3）会议召集人总结发言，对提交审批的房屋提出最终结论

2.月度过程监管：村建办牵头汇报在建房屋监管情况，包括在建农房数量、是否超面积、是否按图施工等。

3.专项协调：各办公室对工作中遇到的疑难杂症进行交流，提出解决方案，并汇报前期协调问题的跟进情况。

4.数据汇总：由村建办牵头汇总本期同意审批的农房清单，并报镇班子会决议。

附件4

横村镇村农房建设过程管理表

注：1.每周四下班前，各村村建负责人对本村内在建农房施工阶段进行实时更新，及时报送本表。在建农房施工阶段均无变化的，需“零报送”；

2.现场照片需拍摄新建房屋四个角度；

3.现场施工阶段备注分为基槽砌基、1层结顶、2层结顶、整体完工。